Die Eigenmietwert-Abschaffung kommt 2029, die Abzüge gehen mit

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 1. April 2026 beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Für alle, die gerade eine Steuererklärung vor sich haben, ist damit die wichtigste Frage beantwortet: Die Steuerjahre 2025, 2026, 2027 und 2028 werden noch vollständig nach heutigem Recht veranlagt. Sie deklarieren den Eigenmietwert weiterhin, und Sie ziehen weiterhin Unterhaltskosten und Schuldzinsen ab.

Ab 2029 fällt beides gemeinsam weg. Auf selbstgenutztem Wohneigentum entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts, und mit ihr der Abzug der Kosten für den Liegenschaftsunterhalt, bei Bund, Kantonen und Gemeinden (Quelle: Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026, admin.ch). Dieser zweite Teil wird seltener erwähnt, und er trifft einen normalen Eigenheimhaushalt direkt.

Ich habe die Medienmitteilung des Bundesrats, die Abstimmungsseite des EFD und das Faktenblatt zur neuen Schuldzinsenregelung gelesen, weil ich wissen muss, wann die Steuerlogik, die ich baue, umgestellt werden muss. Die Frage, die dabei die meisten Leute umtreibt, ob sie am Ende besser oder schlechter fahren, beantwortet eine Subtraktion mit drei Grössen, und alle drei stehen schon heute auf Ihrer Veranlagung.

Ein Mietvertrag mit sich selbst, und 2029 wird er aufgelöst

Wer im eigenen Haus wohnt, ist steuerlich beides, Mieter und Vermieter. Der Eigenmietwert ist die Miete, die Sie sich selbst verrechnen und als Einkommen versteuern, obwohl kein Franken die Hand wechselt. Und weil auf der Gegenseite ein Vermieter sitzt, dürfen Sie auch dessen Kosten geltend machen, den Unterhalt der Liegenschaft und die Schuldzinsen.

Ab dem 1. Januar 2029 wird dieser Vertrag aufgelöst. Das fiktive Einkommen verschwindet, und die Kosten, die daran hingen, verschwinden mit ihm. Die Reform nimmt nicht eine Steuer weg, sondern ein ganzes Kontenpaar.

Heute und ab 2029, Position für Position

Die Übersicht stellt die beschlossene Bundesregelung dem heute geltenden Recht gegenüber. Was die Kantone daraus machen, steht weiter unten.

Quellen für diese Tabelle: Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026 und die Abstimmungsseite des EFD zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung (admin.ch und efd.admin.ch), gelesen am 30.07.2026.

Beschlossen 2025, in Kraft 2029

Angenommen wurde die Reform am 28. September 2025, mit 57,7 % Ja gegen 42,3 % Nein bei einer Stimmbeteiligung von 49,5 %. Beim Ständemehr war das Bild klarer: 14 Stände und 5 Halbkantone dafür, 6 Stände und 1 Halbkanton dagegen (Quelle: EFD, Abstimmungsseite). Das Gesetz selbst hatte das Parlament am 20. Dezember 2024 verabschiedet.

Dass zwischen Abstimmung und Inkrafttreten mehr als drei Jahre liegen, hat einen nüchternen Grund. Die Kantone müssen ihre eigene Gesetzgebung anpassen, und die Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren hatte sich in der Vernehmlassung mehrheitlich für ein Inkrafttreten frühestens 2029 ausgesprochen, damit diese Anpassungen und eine allfällige Objektsteuer rechtzeitig vorliegen.

Nicht zu verwechseln ist das Ganze mit der Individualbesteuerung, die im März 2026 angenommen wurde. Es sind zwei getrennte Vorlagen mit getrennten Fahrplänen.

Woran entscheidet sich, ob Sie mehr oder weniger zahlen?

An drei Zahlen, die alle auf Ihrer letzten Veranlagung stehen.

Die erste sind Ihre Schuldzinsen. Ab 2029 bleiben sie nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsberechtigt. Wer keine steuerbaren Miet- oder Pachterträge hat, kann künftig keinen allgemeinen Schuldzinsenabzug mehr geltend machen (Quelle: Faktenblatt "Neue Schuldzinsenregelung", EFD und ESTV, 15.08.2025).

Die zweite sind Ihre Unterhaltskosten. Was Sie heute für den Unterhalt der Liegenschaft abziehen, fällt ab 2029 auf allen drei Ebenen weg, beim Bund wie beim Kanton wie bei der Gemeinde.

Die dritte ist der Eigenmietwert selbst, der als Einkommen verschwindet.

Am Ende steht also eine Subtraktion. Sind die Abzüge, die bei Ihnen wegfallen, zusammen grösser als der wegfallende Eigenmietwert, steigt Ihr steuerbares Einkommen. Sind sie kleiner, sinkt es. Welche Seite bei Ihnen schwerer wiegt, sagt Ihre letzte Veranlagung genauer als jede allgemeine Aussage über Eigentümer.

Was Ihre Gemeinde heute an Steuern verlangt, zeigt der Steuervergleich. Die Reform selbst setzt keine Steuerfüsse. Sie ändert die Basis, auf die Kanton und Gemeinde ihren Fuss anwenden. Was die Kantone als Reaktion mit ihren eigenen Sätzen machen, gehört zum offenen kantonalen Teil.

Von CHF 10'000 Schuldzinsen bleiben CHF 3'810

Wie die neue Quote rechnet, führt der Bund selbst vor. Die Methode heisst quotal-restriktiv: Im Zähler stehen die fremdgenutzten Grundstücke, also vermietete und verpachtete Liegenschaften, im Nenner das Total des beweglichen und unbeweglichen Vermögens. Der Anteil, der dabei herauskommt, ist der Anteil der Schuldzinsen, der abziehbar bleibt.

Drei Fälle aus dem Faktenblatt vom 15.08.2025, alle mit Schulden von CHF 500'000 zu 2 % Zins, also CHF 10'000 Schuldzinsen im Jahr:

Der dritte Fall zeigt die Mechanik am besten. Von drei Liegenschaften ist eine vermietet, und nur deren Wert zählt im Zähler. Gegen ein Gesamtvermögen von CHF 2'100'000 ergibt das 38,1 %, also CHF 3'810 von CHF 10'000. Und es spielt ausdrücklich keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.

Noch nicht in Stein: Die Beträge oben sind die Rechenbeispiele des Bundes zur beschlossenen Regelung, keine Werte für Ihre Veranlagung. Bis 2029 können Verordnung und kantonale Umsetzung Details präzisieren. Massgebend ist am Ende, was im betreffenden Steuerjahr gilt, und für eine Planung heute ist der dann aktuelle Stand die Grundlage, nicht diese Zahlen.

Wer zum ersten Mal kauft

Für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz, genutzt als Erstliegenschaft, gibt es einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen. Für Ehepaare beträgt der anfängliche Höchstbetrag CHF 10'000, für ledige Steuerpflichtige CHF 5'000. Der Abzug erstreckt sich über zehn Jahre, und der maximal abziehbare Betrag vermindert sich jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags. Nach zehn Jahren kann er nicht mehr beansprucht werden.

Was das ausmacht, zeigt derselbe Haushalt wie in der ersten Tabellenzeile: Eigenheim CHF 800'000, Bankkonto CHF 200'000, Schulden CHF 500'000, Schuldzinsen CHF 10'000. Über die allgemeine Quote bleibt davon nichts. Als verheiratete Ersterwerber sind es im ersten Jahr CHF 10'000, im zweiten CHF 9'000, im dritten CHF 8'000 (Quelle: Faktenblatt, Beispiele 1 und 6).

Was die Kantone noch entscheiden müssen

Hier hört das Gesicherte auf. Die Kantone müssen ihre Gesetzgebung an die Reform anpassen, und sie können zur finanziellen Kompensation eine Objektsteuer einführen. Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt Kantonen und Gemeinden eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Auf einer vollständig vermieteten Zweitliegenschaft darf sie nicht erhoben werden, dort wird weiterhin der Mietertrag als Einkommen besteuert. Ein subsidiäres Besteuerungsrecht für Zweitliegenschaften ausserhalb des Kantons oder im Ausland ist ausgeschlossen.

Beim Abzug für energiesparende und umweltschonende Massnahmen ist die Lage geteilt. Bei der direkten Bundessteuer entfällt er. Die Kantone können ihn weiterhin vorsehen, längstens bis 2050.

Was ein einzelner Kanton damit vorhat, kann ich nicht sagen. Ich habe zu keinem Kanton einen publizierten Entscheid gefunden, weder zur Objektsteuer noch zu deren Höhe noch zum kantonalen Energieabzug, und ich nenne hier keinen Kanton, den ich nicht auf einer offiziellen Quelle gelesen habe. Auch für die sieben Kantone, die ich selbst vollständig abdecke, gilt derselbe Vorbehalt wie für alle anderen.

Die nächsten vier Steuererklärungen

Für die Steuerjahre 2025 bis 2028 bleibt alles, wie Sie es kennen. Eigenmietwert deklarieren, Unterhaltskosten und Schuldzinsen abziehen, nach den Regeln Ihres Kantons. Die erste Steuererklärung nach neuem Recht ist die für das Steuerjahr 2029, und die reichen Sie 2030 ein.

Ob es sich lohnt, einen grösseren Unterhalt zeitlich anders zu planen, hängt an Ihren eigenen Zahlen und an kantonalen Regeln, die noch nicht geschrieben sind. Ich würde das erst rechnen, wenn die kantonale Umsetzung vorliegt, und bis dahin die Belege sammeln wie bisher.

Für das Steuerjahr 2025 rechnet TaxWize nach dem heute geltenden Recht, mit Eigenmietwert und mit den Abzügen, die daran hängen. Solange der Eigenmietwert gilt, also bis einschliesslich Steuerjahr 2028, bleibt diese Rechtslage die Grundlage. Was ab 2029 gilt, baue ich ein, wenn Bund und Kantone es publiziert haben, und nicht früher.