Liegenschaftsunterhalt abziehen: werterhaltend oder wertvermehrend (Steuerjahr 2025)

Abziehbar sind die werterhaltenden Kosten an einer Liegenschaft, nicht die wertvermehrenden. Der Vergleichsmassstab dafür ist nicht der Wert des Hauses, sondern der Wert der Installation, die ersetzt wird. Dieser eine Satz aus dem Merkblatt des kantonalen Steueramtes Zürich löst mehr Zweifelsfälle als jede Faustregel.

Wer nicht rechnen will, nimmt die Pauschale. Im Kanton Zürich sind das 20 % des Brutto-Mietertrags beziehungsweise Eigenmietwerts, unabhängig vom Alter des Gebäudes. Bei der direkten Bundessteuer sind es 10 % für Gebäude bis zehn Jahre und 20 % für ältere. Bei einem neueren Haus stehen deshalb zwei verschiedene Pauschalen auf derselben Steuererklärung.

Die Angaben in diesem Text stammen aus der Liegenschaftskostenverordnung des Bundes (SR 642.116, vom 09.03.2018, Stand 01.01.2020), dem Merkblatt ZStB Nr. 30.3 des kantonalen Steueramtes Zürich vom 26.03.2021 und der Wegleitung des Kantons Aargau zur Steuererklärung 2025, alle gelesen am 06.08.2026. Sätze und Quoten werden von den Kantonen nachgeführt; der aktuelle Wert für Ihr Steuerjahr steht auf der Seite Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.

Was der Kanton als Unterhalt anerkennt

Eine Waschmaschine gibt nach zwölf Jahren auf und wird durch eine neue ersetzt. Das ist Unterhalt. Eine Waschmaschine in einer Wohnung, in der vorher nie eine stand, ist es nicht. Der Zürcher Abgrenzungskatalog führt beides als eigene Zeilen unter Ziffer 4.2: Reparatur oder gleichwertiger Ersatz voll abziehbar, erstmalige Anschaffung gar nicht.

Die Regel dahinter formuliert das Merkblatt so. Werterhaltend sind Aufwendungen, die der Erhaltung der bisherigen Werte dienen, wobei die Liegenschaft in ihrer Gestaltung und Zweckbestimmung unverändert bleibt. Und: Abzugsfähige Unterhaltsaufwendungen weisen die Eigenschaft auf, dass sie nach gewissen Zeitabständen erneut zu tätigen sind. Was wiederkehrt, ist Unterhalt.

Wertvermehrend ist demgegenüber, was die Liegenschaft dauernd in einen besseren Zustand versetzt, sie also in den Standard einer besser ausgestatteten, wertvolleren Liegenschaft aufrücken lässt. Hier greift der Massstab aus dem Lead, und er zielt eng: verglichen wird die jeweils ersetzte Installation. Ein neues Bad macht ein ganzes Haus kaum wertvoller. Gegenüber dem Bad von 1985 ist es trotzdem eine Verbesserung, und darauf schaut die Steuerbehörde.

Der häufigste Fall ist der dritte: die gemischte Aufwendung. Umfasst eine Rechnung beides, wird der werterhaltende Anteil zum Abzug zugelassen und der wertvermehrende nicht. Bei Umbauten bestehender Gebäude verlangt der Kanton für diese Aufteilung genaue Angaben über die ausgeführten Arbeiten und über den Zustand des Objekts vor und nach dem Umbau.

Der Abgrenzungskatalog, Position für Position

Der Kanton Zürich publiziert die Aufteilung als Katalog mit Quoten. 1/1 bedeutet voll abziehbar, 2/3 zwei Drittel, 1/4 ein Viertel. Ein Auszug aus dem Katalog, beschränkt auf die Positionen, die bei einer Wohnungs- oder Hausrenovation typischerweise anfallen:

Die Zeile mit dem Bodenbelag ist die kontraintuitive. Parkett statt Teppich gilt als gleichwertiger Ersatz und ist voll abziehbar, obwohl Parkett das teurere Material ist. Was zählt, ist der Zustand an dieser Stelle vorher. Deshalb fällt der Ersatz auf zwei Drittel, sobald er den Komfort verbessert, und das Beispiel, das der Katalog dafür nennt, ist der Ersatz eines blossen Anstrichs durch Platten oder Täfer.

Der Katalog ist nicht abschliessend. Er nennt Richtwerte für den Normalfall, die gelten, solange im konkreten Fall kein anderer Nachweis erbracht wird, und bei komplexen, umfangreichen Renovationsarbeiten verlangt der Kanton in jedem Fall eine detaillierte Abklärung der konkreten Umstände. Gerüstkosten werden im Verhältnis der Anteile von Unterhalts- und Anlagekosten aufgeteilt, wandern also anteilig mit.

Energiesparen fällt aus der Abgrenzung heraus

Bei Aufwendungen für Massnahmen des Energiesparens und des Umweltschutzes findet die Unterscheidung zwischen werterhaltend und wertvermehrend nicht statt. Diese Massnahmen dürfen wertvermehrenden Charakter haben und bleiben abziehbar. Der Katalog markiert sie mit einem «E»: Wärmedämmung an der Fassade, energetisch bessere Fenster als die bisherigen, Isolation des Terrassenbodens, der Anschluss an eine Fernwärme-Heizzentrale, zusätzliche Heizungsinstallationen mit Energieeinsparung.

Einschränkungen gehören dazu. Abziehbar sind solche Investitionen nur in bestehenden Gebäuden; energiesparende Massnahmen, die anlässlich der Erstellung eines Neubaus vorgenommen werden, sind es nicht. Und wo ein öffentliches Gemeinwesen die Massnahme subventioniert, bleibt nur abziehbar, was die steuerpflichtige Person selbst trägt.

Was mit den nicht abziehbaren Kosten passiert

Wertvermehrende Aufwendungen fallen bei der Einkommenssteuer weg. Verloren sind sie deshalb nicht. Sie sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar, also in dem Moment, in dem die Liegenschaft verkauft wird und ein Gewinn zu versteuern ist.

Für die Praxis heisst das vor allem eines: Die Rechnungen für den wertvermehrenden Teil einer Renovation sind aufzubewahren, auch wenn sie im laufenden Steuerjahr nichts bringen. Wer beim Verkauf keinen Beleg mehr findet, versteuert einen entsprechend höheren Gewinn.

Pauschale oder effektiv? Zwei Sätze auf einer Erklärung

Anstelle der tatsächlichen Kosten kann ein Pauschalabzug geltend gemacht werden, ausgenommen bei Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden (SR 642.116 Art. 5 Abs. 3). Er deckt sämtliche ordentlichen Kosten ab: Unterhalt, Versicherungsprämien, Verwaltung durch Dritte, Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Wer die Pauschale wählt, kann für energetische Massnahmen also keinen weiteren Abzug mehr vornehmen. Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten und Baurechtszinsen gelten dagegen als ausserordentliche Kosten und dürfen im Kanton Zürich kumuliert mit der Pauschale abgezogen werden.

Die Sätze für das Steuerjahr 2025:

Massgebend ist beim Bund das Alter des Gebäudes zu Beginn der Steuerperiode, im Kanton Aargau für die Steuererklärung 2025 der Stichtag 01.01.2025. Für Luzern, Solothurn, Bern, Zug und Schwyz wurden die Sätze für diesen Text nicht auf den kantonalen Seiten nachgelesen und werden hier deshalb nicht behauptet.

Ein Hinweis zur Basis, der leicht Geld kostet: Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer ist nicht in jedem Kanton derselbe wie für die Staats- und Gemeindesteuern. Die Steuerdokumentation der ESTV hält fest, dass in Kantonen mit sehr tief angesetztem Eigenmietwert für die Bundessteuer ein besonderer Wert ermittelt wird, indem auf den kantonalen Eigenmietwert ein prozentualer Zuschlag gerechnet wird, und dass dies gegenwärtig in etwas mehr als der Hälfte der Kantone der Fall ist.

Der Kanton Aargau ist so ein Fall und schreibt es in seiner Wegleitung selbst: Die aargauischen Eigenmietwerte seien tiefer als die für die direkte Bundessteuer massgebenden Werte, weshalb die Eidgenössische Steuerverwaltung für die Steuerperiode 2025 einen Zuschlag von 12,9 % auf nicht landwirtschaftliche Grundstücke bestimmt hat. Die Bundespauschale läuft dann auf diesem erhöhten Wert, und die Wegleitung hält ausdrücklich fest, dass der Abzug bei den 10 % beziehungsweise 20 % automatisch angepasst wird. Im Kanton Zürich stellt sich die Frage nicht: Die ESTV-Kantonstabelle vermerkt für Zürich «dBSt: Der kantonale EMW wird übernommen». Welcher Wert im eigenen Kanton gilt, steht in derselben Tabelle Kanton für Kanton.

Der Zürcher Satz ist der interessante Fall, weil er keine Altersstufe kennt. Bei einem Haus mit Baujahr 2019 und einem Eigenmietwert von CHF 28'000.00 ergibt das für das Steuerjahr 2025 CHF 5'600.00 im Kanton und CHF 2'800.00 beim Bund, aus derselben Zahl, in derselben Erklärung.

Die Wahl selbst ist eine Wechselpauschale. Sie wird für jede Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu getroffen: Wer 2025 effektiv abrechnet, kann 2026 wieder pauschal abrechnen, und bei zwei Liegenschaften kann für die eine die Pauschale und für die andere die effektive Abrechnung gewählt werden.

Ein Detail zur Basis, das bei vermieteten Objekten Geld bewegt: Der Bruttomietertrag umfasst die Nebenkosten nicht. Einnahmen für Heizung, Warmwasser und die periodische Treppenhausreinigung gehören vor der Berechnung der Pauschale abgezogen.

In welche Steuerperiode gehören die Kosten?

Im Kanton Zürich hat der Abzug bei Liegenschaften im Privatvermögen entweder im Zeitpunkt der Fälligkeit oder im Zeitpunkt der Zahlung der Schuld zu erfolgen. Dazu hält das Zürcher Merkblatt einen Satz fest, der leicht überlesen wird: An der einmal getroffenen Wahl ist festzuhalten. Wer nach Rechnungsdatum deklariert, bleibt dabei, auch wenn ein Wechsel in einem einzelnen Jahr günstiger käme. Diese Wahlfreiheit steht so im Zürcher Merkblatt und ist damit eine Zürcher Regel. Ob sie in den anderen Kantonen ebenso gilt oder ob dort der Zeitpunkt vorgeschrieben ist, wurde für diesen Text nicht nachgelesen. Welche Regel gilt, steht in der Wegleitung Ihres Kantons.

Für den gewöhnlichen Liegenschaftsunterhalt gibt es keinen Übertrag auf spätere Jahre. Fällt in einem Jahr mehr Unterhalt an, als Einkommen da ist, verfällt der Überschuss.

Zwei Ausnahmen kennt das Gesetz, beide für Kosten ab der Steuerperiode 2020. Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der laufenden Periode steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können. Der Übertrag erfolgt nur, sofern das Reineinkommen negativ ist. Und in einer Steuerperiode mit Übertrag entfällt der Pauschalabzug, der übrige Unterhalt ist dann ebenfalls effektiv zu deklarieren.

Daraus folgt die Zeitmechanik bei einer mehrjährigen Renovation: Die Kosten wirken dort, wo Fälligkeit oder Zahlung liegen. Eine Renovation über zwei Steuerperioden verteilt den Abzug auf zwei Jahre. Ob das die günstigere Variante ist, hängt an der Progression und daran, wie viel im jeweiligen Jahr sonst noch anfällt. In einem Jahr mit wenig Unterhalt kann die Pauschale bereits über den tatsächlichen Kosten liegen, und dann bringt der zusätzliche Beleg nichts.

Nicht abziehbar, auch wenn die Arbeit real ist: Eigenleistungen des Hauseigentümers. Wer die Wand selber streicht, kann den eigenen Aufwand nicht als Unterhaltskosten geltend machen, weil er dafür auch kein Einkommen versteuert. Beim ordentlichen Gartenunterhalt führt der Zürcher Katalog denselben Vorbehalt ausdrücklich mit.

Was ein Bad für CHF 30'000.00 abwirft

Ein Zürcher Einfamilienhaus, Baujahr 2019, Eigenmietwert CHF 28'000.00. Im Steuerjahr 2025 wird das Bad komplett umgebaut, inklusive der sanitären Einrichtungen, Rechnung CHF 30'000.00.

Der Abgrenzungskatalog führt die Modernisierung beziehungsweise den Gesamtumbau eines Sanitärraums mit 2/3 als Unterhaltskosten:

CHF 20'000.00 wirken im Steuerjahr 2025 als Abzug. CHF 10'000.00 wirken dort nicht, bleiben aber als Anlagekosten für die Grundstückgewinnsteuer bestehen.

Zum Vergleich die Pauschale im selben Jahr: 20 % von CHF 28'000.00 sind CHF 5'600.00 im Kanton Zürich, 10 % sind CHF 2'800.00 beim Bund. Die effektive Abrechnung liegt hier deutlich höher. Ein Jahr später, ohne grössere Rechnung, dreht sich das Bild: Dann steht die Pauschale von CHF 5'600.00 gegen ein paar hundert Franken Servicekosten, und die Pauschale ist die grössere Zahl.

Wie viel Steuern die CHF 20'000.00 sparen, hängt am Grenzsteuersatz und damit am Wohnort und am übrigen Einkommen. Ein Abzug senkt das steuerbare Einkommen; die Ersparnis fällt entsprechend kleiner aus als der Abzug selbst. Was ein Franken Abzug in Ihrer Gemeinde ungefähr wert ist, zeigt der Steuervergleich.

TaxWize rechnet den Liegenschaftsunterhalt für das Steuerjahr 2025 mit dem Satz des jeweiligen Kantons und getrennt für Kanton und Bund, damit die beiden Zahlen nicht durcheinandergeraten. Eingereicht wird die Steuererklärung weiterhin über das offizielle Portal Ihres Kantons.

Zur Abschaffung des Eigenmietwerts per 01.01.2029 und dazu, was mit dem Unterhaltsabzug dann geschieht: Eigenmietwert-Abschaffung 2029. Bis dahin, also für die Steuerjahre 2025 bis 2028, bleibt das System bestehen: Eigenmietwert als Einkommen, Unterhaltskosten abziehbar. Die Sätze und Quoten selbst führen Bund und Kantone weiterhin jährlich nach.